Lietuvoje sugalvojo būdą, kaip išsiversti be pradinio įnašo būstui: ekspertai neslepia, tai – rizikinga

Jauniems žmonėms norint pasiimti būsto paskolą Lietuvoje pirmiausia tenka sukaupti nemažą sumą reikalingą pradiniam įnašui. Tačiau kai kurie sugalvoja ir schemų kaip apeiti šį reikalavimą. Nekilnojamojo turto (NT) analitikas pripažįsta, kad teoriškai tai įmanoma, tačiau realybėje sunkiai įgyvendinama ir labai rizikinga.

DELFI / Mindaugas Ažušilis nuotr. / Eurai
DELFI / Mindaugas Ažušilis nuotr. / Eurai

Galima išgirsti įvairių istorijų, kaip lietuviai sutaupo reikalingą sumą pradiniam būsto įnašui. Vieni gyvena iš vieno šeimos nario atlyginimo, o kitą atsideda būstui, kiti išvyksta į užsienį užsidirbti, treti džiaugiasi tėvų pagalba. Tačiau yra sumanoma ir kitokių, neįprastesnių būdų. DELFI sulaukė skaitytojos Vilmos laiško, kuriame ji nurodė kelis būdus, kaip gauti paskolą nesukaupus pradinio įnašo. Skaitytoja pripažįsta, kad šiuos būdus išbandė ne pati, tad kilo klausimų, ar tikrai jie yra įmanomi.

„Skaičiau įvairiausius atsiliepimus, kaip žmonės susitvarkė reikalus dėl pradinio įnašo būstui. Vienas būdų, tai iš vieno banko imti paskolą būstui, o iš kito banko paskolą būsto remontui ar šiaip vartojimo paskolą, kuri ir bus įnašu. Tik, aišku, tada bus dvi paskolos.

Dar skaičiau, kad įmanoma, jog jei būstas 100 proc. baigtas, tai įmanoma pradinį įnašą įskaičiuoti į paskolą. Tačiau, atrodo, realiausias variantas – susitarti su turto vertintoju ir būsto pardavėju. Esmė tokia, kad svarbiausia, jog turtą įvertintų vertintojas didesne suma, kiek reikia įnašui, ir pats pardavėjas sutiktų.

Pavyzdžiui, būsto kaina 50 tūkst. Eur, įvertina 55 tūkst. Eur. Tada su pardavėju sutariama, kad jis nurodys būtent tokią pardavimo kainą kaip įvertinta, o nurodoma, kad pradinis įnašas sumokėtas grynaisiais. O jei įnašo pareikalauja pavedimu, tai susitariate, pravedate pardavėjui pasiskolinę, o jis po to grąžina. Tik nesupratau, ar taip galima daryti, ar viskas čia gerai?“, – rašė skaitytoja taip pat klausdama, kodėl apie tokius variantus nėra daugiau informacijos.

NT analitikas: teoriškai įmanoma, tačiau rizikinga

VšĮ „RealData“ įkūrėjas, nekilnojamojo turto (NT) analitikas Arnoldas Antanavičius DELFI komentavo, kad atsakingo skolinimosi nuostatos tam ir priimtos, kad tokių situacijų nebūtų. O tokių atvejų dažnai pasitaikydavo 2006–2007 metais.

„Įvertindavo daugiau nei iš tikrųjų perka ir tada išeidavo taip, kad be pradinio įnašo nupirkdavo. Dabar yra taip, kad bankas finansuoja arba nuo vertinimo arba nuo pardavimo kainos, kuri mažesnė. Kitaip sakant, jeigu turtas yra už 100 tūkst. Eur, o vertintojas įvertins 120 tūkst. Eur, tai bankas vis tiek paskolą duos nuo 100 tūkst. To reikalauja atsakingo skolinimosi nuostatos, vienintelis atvejis gali būti, jei su pardavėju sutarsi, kad realiai perki už 100 tūkst., bet formini 120 tūkst. eurų ir vertinimą daro 120 tūkst. eurų ir tas pardavėjas turi tą skirtumą tau grąžinti. Bet čia gaunasi tokia sudėtinga schema, niekas negali garantuoti, kad tas pardavėjas tavęs neapgaus.

Išimtiniais atvejais tokie dalykai galėtų būti, kai yra pažįstami ar pasitikėjimas koks. Teoriškai įmanomas toks būdas, kiek praktiškai, nežinau. Techniškai tas yra įmanoma, bet čia yra gerokai sunkiau bet kuriuo atveju tą padaryti nei buvo 2007–2008 m., kai atsakingo skolinimosi taisyklių nebuvo. Tada užtekdavo tiesiog gerą vertinimą susiorganizuoti ir viskas. Dabar dar su pardavėjais reikia susitarti“, – komentavo A. Antanavičius.

Jis taip pat pastebi, kad dabar turto vertintojai yra daug stipriau reguliuojami. Taip pat tokia schema gali būti sudėtingesnė ir dėl to, kad būsto kainos yra didelės, sunku turtą įvertinti dar didesne kaina nei prašoma.

„Dabar jei nustato tris pažeidimus, tai vertintojas praras vertinimo licenciją ir bent kažkurį laiką negalės ta veikla verstis. Tai yra konkreti rizika prarasti darbą, pajamas. Vertintojai daug atsakingiau žiūri į savo darbą. Aišku, yra rinkoje vertintojų, kurie aplaidžiau viską daro, bet jau negalima taip „iš oro“ padaryti vertinimo.

Kitas momentas, kartais yra tokių atvejų, kai žmogus statosi namą nuošalesnėje vietoje, statosi sau ir investuoja daug pinigų, tada eina į banką, nes dar paskolos reikia statybų pabaigimui. Bankas sako, kad vertintojai tiek negali įvertinti, kiek norit pinigų, nes aplinkui pardavinėja pigesnius namus: pigiai pastato ir pigiai parduoda. Pagal sandorius tokių verčių nėra. Žmogus negali pasiimti paskolos ir pabaigti statybų. Tad tokių variantų irgi gali būti – jei būstas išsiskiria kainomis, o aplinkui tokių sandorių nebuvo, tai neleis per aukšta kaina įvertinti. Tai čia vienas iš pavojų prieš perkant, neskubėti rankpinigių duoti, išsiaiškinti, ar vertintojas galės tai sumai įvertinti, kokios reikės“, – teigia A. Antanavičius.

Dėl tokių susitarimų gali grėsti baudžiamoji atsakomybė

Lietuvos turto vertintojų asociacijos (LTVA) prezidentas Audrius Šešplaukis DELFI patikina, kad dėl tokių susitarimų rizika kyla ne tik pačiam turto vertintojui, bet ir bankas gali patirti nuostolių, jeigu nutiks taip, kad didesnę paskolą paėmęs žmogus nesugebės jos išmokėti.

Pasak jo, jei tokie dalykai iš tiesų vyksta, juos reikėtų viešinti ir daryti taip, kad nesikartotų.

„Dėl vertinimo, tartis nėra kaip, yra teisės aktai, yra rinkos vertė, ir vertintojai nustato rinkos vertę. Jei žinote tokių atvejų, reikia apie tai informuoti vertintojus prižiūrinčią tarnybą (AVNT), teisėsaugą ir vertintojų asociacijas. Tokių dalykų LTVA netoleruoja. Jei tokie dalykai būna, gali grėsti net baudžiamoji atsakomybė (teisėsauga), gali vertintojas netekti licencijos, gali gauti drausminę nuobaudą (AVNT), gali būti pašalintas iš asociacijos (LTVA)“, – tvirtino jis.

Pasak A. Šešplaukio, vertė gali skirtis priklausomai nuo vertintojo, tačiau dažniausiai tie skirtumai neturėtų būti dideli.

„Vertė ir kaina, du skirtingi dalykai, jie gali skirtis. Gali žmogus jei nori savo turtą pigiau ar brangiau parduoti (jei skuba, jei kažkam labai reikia to turto, jei draugas prašo, giminėms ir t.t.). Vertė – yra nepriklausoma nuo prašymų. Vertė yra vertė. Vertintojas nustatydamas vertę išreiškia savo profesionalią nuomonę. Jei tą patį turtą vertina keli vertintojai, tai ji nebūtinai turi sutapti centas į centą, vertė bus labai artima viena kitai“, – paaiškina jis.

Bankai: jei sumokėta grynais, turi būti notaro patvirtinimas

Trys didžiausi šalyje veikiantys bankai „Swedbank“, SEB ir „Luminor“ komentuodami pirmiausia pabrėžė, kad yra laikomasi atsakingo skolinimosi nuostatų, o tai reiškia, kad pradinis įnašas turi būti sukauptas paties kliento. Tai yra, neįmanoma pasiimti vartojimo paskolos iš vieno banko ir ją panaudoti kaip pradinį įnašą.

„Remiantis atsakingo skolinimo nuostatais, visais atvejais klientas, siekdamas gauti būsto finansavimą, turi būti sukaupęs pakankamą pradinį įnašą. Jis turi siekti ne mažiau nei 15 proc. perkamo būsto kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Svarbu yra tai, kad pradinis įnašas turi būti sukauptas nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis, ir pradinio įnašo finansavimas imant vartojimo paskolą ar bet kokią kitą paskolą nėra galimas“, – komentavo „Swedbank“ gyventojų finansavimo ekspertas Tomas Pulikas.

„Remiantis Atsakingojo skolinimo nuostatais, įsigyjant būstą su būsto paskola kliento turimų finansinių įsipareigojimų dydis neturi viršyti 40 proc. jo (jo šeimos) nuolatinių pajamų, o gyventojo nuosavų lėšų dalis turi sudaryti ne mažiau kaip 15 proc. įsigyjamo būsto vertės arba kainos (nuo tos, kuri mažesnė). Dėl to bankai negali pradinio įnašo įskaičiuoti į paskolą.

Atsakingojo skolinimo nuostatai nurodo, kad nuosava lėšų dalis turi būti kliento nuosava (t. y. neskolinta), ir imdamas paskolą klientas turi raštiškai patvirtinti, kad tai yra jo nuosavi (neskolinti) pinigai. Tad jei klientas imtų paskolą vartojimo reikmėms ir panaudotų lėšas pradiniam įnašui padengti, tai būtų nusižengimas“, – antrina SEB banko valdybos narys, Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktorius Vaidas Žagūnis.

Pasak „Luminor“ Komunikacijos vadovės Giedrės Bielskytės, visuomet yra patikrinama, prieš išduodant paskolą, ar klientas nėra pasiėmęs kitų paskolų. Be to, pasak jos, pradinis įnašas būtinai turi būti pervestas bankiniu pavedimu, neišskiriant per kurį banką. Tuo tarpu SEB ir „Swedbank“ bankų atstovai tvirtina, kad išties pradinis įnašas galėjo būti sumokėtas grynaisiais, tačiau tam reikia notaro patvirtinimo.

„Visais atvejais, nepriklausomai nuo to, ar pradinis įnašas mokamas grynais pinigais, ar mokėjimo pavedimu, būsto pirkimo–pardavimo sutartyje yra aprašoma atsiskaitymo už perkamą būstą tvarka. Atitinkamai, jeigu pradinis įnašas būsto pardavėjui buvo sumokėtas iki šios sutarties pasirašymo, sumokėjimo faktą papildomai patvirtina notaras pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu. Jeigu pradinis įnašas iki šios sutarties pasirašymo pardavėjui dar nėra sumokėtas, sutartyje susitariama, per kurį laikotarpį ir kokiu būdu pinigai bus sumokėti.

Atkreipiame dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankas, siekdamas įsitikinti, kad klientas yra sukaupęs pakankamai nuosavų lėšų, reikalingų pradiniam įnašui, gali paprašyti atlikti pavedimą už įsigijimą būstą. Pavedimas būsto pardavėjui atliekamas naudojant sąskaitą bet kuriame banke, papildomai pateikiant tą patvirtinančius dokumentus“, – informuoja „Swedbank“ gyventojų finansavimo ekspertas T. Pulikas.

SEB Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktorius tvirtina, kad tokie atvejai, jog pradinis įnašas būtų mokamas grynaisiais, yra reti.

„Nuosava (neskolinta) lėšų dalis turi būti sumokėta iki paskolos suteikimo, pateikiant bankui tai įrodančius dokumentus. Asmenims, svarstantiems galimybę pradinį įnašą mokėti grynaisiais pinigais, rekomenduotume tai aptarti su banko atstovais iš anksto. Atvejai, kai pradinis įnašas sumokamas grynaisiais, yra reti ir individualūs. Dažniausiai paskolos gavėjai renkasi patogesnį lėšų pervedimo būdą ir atlieka banko pavedimą. Tai yra įprastas nuosavų lėšų dalies sumokėjimo būdas. Jei pradinis įnašas perkamo būsto savininkui yra pervedamas iš sąskaitos, esančios kitame nei būsto paskolą suteikiančiame banke, paskolos gavėjas paskolą suteikiančiam bankui turi pateikti tai įrodančius dokumentus“, – teigia V. Žagūnis.

DELFI.lt


Komentarai



Būstas

Sek facebook'e!
ANGLIJA.today
ANGLIJA.today/reklama
AT imonės
Sek facebook'e!