Pinigai.co.ukPinigai.co.ukPinigai.co.ukPinigai.co.ukPinigai.co.ukPinigai.co.uk

Būsto JK pirkimas ir pardavimas: ką verta žinoti (1)

Artėjant Jungtinės Karalystės (JK) išstojimo iš Europos Sąjungos (ES) derybų pradžiai ir gerokai kritus svaro kursui, šalies nekilnojamojo turto (NT) rinkoje galima stebėti įdomius pokyčius.

pixabay.com nuotr. / Namas Anglijoje
pixabay.com nuotr. / Namas Anglijoje

JK  būstų kainų augimas šiek tiek sulėtėjo, ypač Londone (2016 m. liepą-rugsėjį Londono būstų kainos augo tik 0,9 proc.), tačiau JK didžiuosiuose miestuose ir toliau stebimas gana didelis JK būstų pirkėjų aktyvumas, nuogąstaujant, jog po „Brexit“ referendumo sparčiai auganti infliacija gali padidinti paskolų palūkanų normas, o JK bankai artimiausioje ateityje gali panaikinti fiksuotas būstų paskolų palūkanas.

Bankai augančios infliacijos problemą gali bandyti spręsti pratęsdami būstų paskolų laikotarpius nuo 25 iki 35 metų arba didindami paskolų sumas, tačiau NT ekspertų nuomone, vien svaro kurso svyravimas nėra lemiamas JK būstų kainų pokyčių veiksnys, todėl ketinantiems įsigyti būstą JK panikuoti dar nevertėtų.

ANGLIJA.today pateikia pagrindinius būsto JK pirkimo ir pardavimo etapus, kuriuos verta žinoti kiekvienam besidominčiam JK nekilnojamojo turto rinka.

JK būsto pirkimo ir pardavimo tvarka

JK būsto pirkimas ar pardavimas paprastai trunka nuo 2 iki 3 mėnesių. Ketinantys pirkti ar parduoti būstą Anglijos ir Velso gyventojai privalo žinoti šiuos keturis pagrindinius etapus (būsto pardavimo ar pirkimo tvarką Škotijoje galite sužinoti čia):

1. Energetinio efektyvumo sertifikatas. Būsto pardavėjai parduodamam būstui privalo gauti Energetinio efektyvumo sertifikatą (angl. Energy Performance Certificate; EPC). EPC privalo gauti visi būstą statantys, parduodantys ar išnuomojantys asmenys.

EPC turi būti nurodoma informacija apie parduodamo būsto energijos sunaudojimą ir būdingi šiam būstui sunaudojamų energetinių išteklių kaštai, rekomendacijos kaip sumažinti energetinių išteklių naudojimą ir sutaupyti pinigų. Konkrečiam būstui išduodamame EPC nurodoma kokiai kategorijai yra priskirtas būstas (nuo efektyviausios A kategorijos, iki neefektyviausios G). EPC galioja 10 metų. EPC išduoda akredituotas vertintojas. Anglijos, Velso ir Šiaurės Airijos vertintojų sąrašus galite rasti čia, o Škotijos – čia

Jei statomo, nuomojamo ar parduodamo būsto savininkas neturi galiojančio EPC, kurio negali pateikti būsto nuomininkui arba pirkėjui, jam gali būti skirta bauda. Tiesa, EPC nereikia religinėms apeigoms naudojamiems pastatams, laikiniems pastatams (naudojamiems trumpiau nei 2 metus), pavieniams (atskirai stovintiems pastatams), kurių bendras naudingasis plotas neviršija 50 kvadratinių metrų, pramoniniams pastatams, dirbtuvėms arba negyvenamosios paskirties žemės ūkio pastatams, kuriems nereikia daug energetinių išteklių, pastatams, kurie netrukus bus nugriauti, pastatams, kurie nuomojami trumpiau nei 4 mėnesius per metus, į saugomų pastatų sąrašą įtrauktiems pastatams ir gyvenamiesiems pastatams, jei juose gyvenama trumpiau nei 4 mėnesius per metus.

2. Būsto pardavimas/pirkimas per tarpininkus. Jei būstas parduodamas per tarpininkus (nekilnojamojo turto (NT) agentūras), potencialūs būsto pirkėjai pasiūlymus dėl būsto kainos privalo teikti per sandoryje dalyvaujančias NT agentūras. Per NT agentūras perkantys ar parduodantys būstą asmenys privalo tiksliai laikytis sutartyje nurodytų sąlygų, priešingu atveju jie gali atsidurti teisme už sutarčių nuostatų nesilaikymą. NT agentūros taip pat privalo sąžiningai elgtis su būsto pirkėjais bei būsto pardavėjams raštiškai pateikti visus gautus būsto pirkimo pasiūlymus.

Jei būsto pirkėjo ar pardavėjo netenkina NT agentūros elgesys, agentūra gali būti apskųsta žemiau išvardintoms tarnyboms, tačiau prieš teikiant skundą reikėtų pabendrauti su NT agentūros darbuotojais ir suteikti jiems progą ištaisyti trūkumus. Be to, prieš kreipiantis į nurodytas tarnybas, reikėtų išsiaiškinti, ar skundžiama NT agentūra yra prisiregistravusi prie šių tarnybų/programų. NT agentūros gali būti apskųstos:

3. Pirkimo/pardavimo sutarties parengimas. Kai būsto pirkėjas susitarė su būsto pardavėju dėl kainos, pardavėjas privalo parengti teisinę sutartį, kuria bus perduodamos nuosavybės teisės.

Derėtų atsiminti, kad būsto pirkimo/pardavimo sandoris laikomas neužbaigtu ir teisiškai negaliojančiu, kol nepasirašoma nuosavybės perdavimo/perėmimo sutartis ar sutartys. Nuosavybės perdavimo/perėmimo sutartyje nurodoma parduodamo būsto kaina, nuosavybės ribos, kartu su būstu parduodama įranga (baldai, kilimai ir pan.), bet kokie parduodamam NT taikomi apribojimai (pavyzdžiui, privačią nuosavybę kertantys viešieji pėsčiųjų takai), bet kokie projektiniai apribojimai, nuosavybės komunikacijos (kanalizacija, gamtinės dujos ir pan.), pirkimo/pardavimo sandorio užbaigimo data. 

Kai abi puses (pardavėją ir pirkėją) tenkina sudarytos sutarties nuostatos, pasirašomos galutinės sutarties kopijos, kurios perduodamos abiem šalims. Po šio pirkimo/pardavimo sutarties pasirašymo nei viena iš sutarties šalių negali pasitraukti iš sandorio nesumokėjus kompensacijos.

Apsikeitus būsto pirkimo/pardavimo sutartimis, sandoris įsigalioja, kai pirkėjas perveda pardavėjui pinigus, pardavėjas pateikia pirkėjui visus nuosavybės perdavimo dokumentus, pardavėjas per sutartyje numatytą laikotarpį išsikrausto iš parduoto būsto ir perduoda pirkėjui būsto raktus.

4. Mokesčiai. Priklausomai nuo parduodamo/perkamo būsto vertės, būsto pirkėjas gali būti priverstas sumokėti žyminį mokestį (angl. Stamp Duty Land Tax), o pardavėjas – kapitalo prieaugio mokestį (angl. Capital Gains Tax). 

Žyminis mokestis mokamas nuo daugiau nei 125 000 svarų kainuojančio būsto. Šio mokesčio dydis priklauso nuo perkamo būsto kainos

Būsto pardavėjui kapitalo prieaugio mokesčio mokėti nereikia, jei jis atitinka visas šias sąlygas:

  • Parduodamas būstas buvo pagrindiniu būstu per visą nuosavybės valdymo laikotarpį.
  • Parduodamo būsto dalis nebuvo nuomojama arba naudojama verslui.
  • Parduodamo būsto sklypo, įskaitant būsto, plotas yra mažesnis nei 5 000 kvadratinių metrų (50 arų//0,5 hektaro).

Jei parduodamo būsto savininkas neatitinka šių kriterijų, jam gali būti taikomas kapitalo prieaugio mokestis.  

Ar apsimoka parduoti būstą internetu?

Norint paskelbti apie savo būsto pardavimą viename iš NT pardavimo tinklalapių (rightmove.co.uk, zoopla.co.uk ir kituose), reikia kreiptis į NT pardavimo agentūrą ir vis daugiau JK gyventojų kreipiasi į tokias internete savo veiklą plėtojančias NT agentūras kaip eMoov, PurpleBricks, Yopa ir kitas.

Internete veikiančių NT agentūrų už paslaugas mokesčiai yra kelis kartus, kartais net dešimteriopai, mažesni nei tradicinių NT agentūrų įkainiai, tačiau reikia atkreipti  dėmesį, jog internetinės agentūros ima mokesčius nepriklausomai nuo to, ar būstas bus parduotas, ar ne. Londono ir jo apylinkių gyventojams būsto pardavimas per internetinę NT agentūrą gali kainuoti 850-1200 svarų.

Tradicinės, vadinamosios „High Streets“ (pagrindinių gatvių) agentūros, mokesčių už neparduotą būstą gali neimti (jos vadovaujasi „no sale, no fee“ („nėra pardavimo, nėra mokesčio“) principu), tačiau pardavus būstą šioms agentūroms gali tekti vidutiniškai atseikėti 1,5 proc. nuo parduoto būsto vertės (šiuo metu vidutinė būsto kaina JK siekia 216 750 svarų, o 1,5 proc. mokestis siektų 3 251 svarą).

Internetinių NT agentūrų klientai skundėsi, jog sumokėję kelių šimtų, kartais beveik 1 000 svarų, mokestį, už būsto pardavimo paslaugas, jie beveik metus nesulaukė susidomėjusių pirkėjų, o parduodamas būstas buvo klaidingai įvertintas (dažniausiai pervertintas). Klaidingas būstų vertinimas siejamas su faktu, jog internetinės NT agentūros naudojasi Žemės registro (angl. Land Registry) duomenimis, kurie būna pasenę mažiausiai 3 mėnesiais. Taip pat internetinėms NT agentūroms dažnai prikišama, jog jos neturi pakankamo NT brokerių kiekio, galinčio kokybiškai ir tinkamai aptarnauti savo kompanijų klientus.

Virtualių NT agentūrų paslaugomis daugiausiai linkęs naudotis jaunimas bei jaunesnio amžiaus NT pardavėjai, kurie yra labiau patyrę skaitmeninių pardavimų srityje.

Kai kurios NT agentūros derina tradicinių ir internetinių NT agentūrų veiklos elementus. Pavyzdžiui, Purplebricks prieš pradėdama savo veiklą apklausė tūkstančius žmonių dėl NT srities trūkumų ir privalumų. Dauguma apklaustųjų teigė, jog yra nepatenkinti didžiuliais NT agentūrų įkainiais už teikiamas paslaugas, todėl Purplebricks visoje JK samdo vietinius NT rinkos ekspertus, kurie per internetines platformas dirba iš namų, parduodant klientų būstus.

NT ekspertai pataria būstą parduoti ketinantiems asmenims į internetines NT agentūras kreiptis tik tuo atveju, jei pardavėjai ir patys aktyviai užsiims būsto pardavimu bei bus užtikrinti NT agentūros efektyvumu. Bet kokiu atveju, parduodant būstą per tradicines ar internetines NT agentūras, visuomet patartina atidžiai perskaityti NT agentūrų siūlomų paslaugų sutarčių sąlygas.

Pagrindinių internete veikiančių NT agentūrų palyginimą galite rasti čia



Komentarai

Vaida Būsto pirkimas apskritai nėra lengvas procesas todėl konsultavausi su http://kku.lt/paskolos/busto-paskolos/ kai norėjau būsto paskolos Lietuvoje


Būstas

Sek facebook'e!
ANGLIJA.today
ANGLIJA.today/reklama
AT imonės
Sek facebook'e!