„Brexit“ poveikis JK būsto kainoms: ko galima tikėtis

Artėjanti Jungtinės Karalystės pasitraukimo iš ES („Brexit“) referendumo data verčia susimąstyti, kas gi laukia britiškos nekilnojamojo turto rinkos? Kaip „Brexit“ paveiks būsto kainas Jungtinėje Karalystėje (JK)? Šie klausimai rūpi ne tik britams, tačiau ir JK gyvenantiems, arba dar tik ketinantiems čia apsigyventi lietuviams.

flickr.com (Images Money) nuotr. / Būsto kainos
flickr.com (Images Money) nuotr. / Būsto kainos

Šių metų pradžioje viena didžiausių pasaulyje audito kompanijų KPMG atliko tyrimą, kuriuo išsiaiškino, jog net du trečdaliai (66 proc.) JK nekilnojamojo turto agentūrų ir brokerių tiki, jog šalies pasitraukimas iš ES lems užsienio investicijų į britišką nekilnojamąjį turtą nuosmukį. Ypač skaudžias pasekmes pajustų centrinio Londono nekilnojamojo turto rinka, o sumažėjus imigracijai iš kitų ES valstybių, nekilnojamojo turto kainos smuktų visoje šalyje.

Kita vertus, JK Iždo kancleris George‘as Osborne‘as įspėjo, jog „Brexit“ smogtų ne tik būsto kainoms, tačiau ir šalies gyventojų finansiniam saugumui – krentant būsto kainoms, būsto paskolas JK bankuose būtų gauti kur kas sunkiau, ypač pirmąjį būstą perkantiems žmonėms.

Karališkosios atestuotųjų turto vertintojų organizacijos (angl. Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS) atstovų prognozėmis, artimiausių penkerių metų laikotarpiu būsto nuomos kainos gali pralenkti būsto kainų augimą, o šio laikotarpio pabaigoje nuomininkai už būsto nuomą mokės mažiausiai 25 proc. daugiau nei dabar. Prognozuojama, kad ilguoju laikotarpiu būsto nuomos kainos vidutiniškai turėtų augti po 5 proc. kasmet, o būsto kainos – 4,7 procento.

Jei JK pasitrauktų iš ES (tai lemtų būsto kainų nuosmukį ir sunkiau išduodamas būsto paskolas), o būsto nuomos kainos augtų sparčiau nei šiuo metu, susidarytų paradoksali situacija, jog nepaisant mažesnių būsto kainų, pirmąjį būstą ketinantys įsigyti asmenys faktiškai neturėtų galimybių iš nuomininkų tapti savininkais.

Šiuo metu JK galima stebėti kiek smuktelėjusias būsto kainas, kurios, pasak ekspertų, signalizuoja apie prasidėjusią finansinio netikrumo arba investuotojų laukimo etapą, pasibaigsiantį tik antrojoje šių metų pusėje (paaiškėjus birželio 23 d. įvyksiančio „Brexit“ referendumo rezultatatms). Šių metų balandį vidutinė perkamo būsto kaina krito 0,8 proc., lyginant su kovo mėnesiu, o metinis būsto kainų augimas vasario-balandžio laikotarpiu sulėtėjo nuo 10,1 proc. iki 9,2 procento.

Lėtėjantį būsto kainų augimą, ypač Londone, galima aiškinti ne tik artėjančiu „Brexit“ referendumu, bet ir šių metų balandį įsigaliojusiu didesniu žyminiu mokesčiu (angl. stamp duty), lėmusiu, jog daug JK nekilnojamojo turto sandorių buvo atlikti dar iki šio mokesčio įsigaliojimo (3 proc. dydžio nuo perkamo nekilnojamojo turto vertės žyminis mokestis yra taikomas perkantiems antrąjį būstą, pavyzdžiui, vasarnamį, būstą nuomai ir panašiai). Kita vertus, JK vyriausybė nuo 2017 m. nuomojamų būstų savininkams ketina mažinti arba panaikinti mokestines lengvatas (angl. tax relief), kurios taikomos gautam pelnui, todėl beveik neabejojama, jog būsto nuomos kainos sparčiai kils, net ir sulėtėjus nekilnojamojo turto kainų augimui.

Alternatyvūs būsto krizės sprendimo būdai

JK bankai ir kitos būsto paskolas teikiančios finansinės organizacijos pradėjo savotiškai tarpusavyje varžytis ilgindami būsto paskolas gaunančių klientų amžiaus ribą. Pavyzdžiui, didžiausia Jungtinės Karalystės (JK) kredito bendrovė „Nationwide“ paskelbė, jog nuo šių metų liepos būsto paskolas imančių klientų amžiaus ribą išplės 10 metų – nuo 75 m. iki 85 metų. Tiesa, būsto paskolas ketinantiems imti vyresnio amžiaus žmonėms neverta tikėtis stebuklų – „Nationwide“ vyresnio amžiaus asmenims teiks tik iki 60 proc. perkamo būsto vertės (angl. loan to value) ir iki 150 000 svarų siekiančias paskolas, o nedirbantiems, tačiau pensijas gaunantys asmenys būsto paskolą galės gauti, kol jiems sukaks 80 metų (maksimali amžiaus riba – 85 metai). 

„Nationwide“ šį sprendimą priėmė reaguodama į konkurentų būsto paskolų išdavimo politiką, taikomą vyresnio amžiaus klientams. Pavyzdžiui, neseniai vienas didžiausių Jungtinės Karalystės (JK) būsto paskolų teikėjų, bankas „Halifax“ padidino maksimalų būsto paskolų gavėjų amžių 5 metais – nuo 75 m. iki 80 metų. „Hodge Lifetime“ siūlo vadinamąsias „55+“ būsto paskolas, o viršutinė amžiaus riba siekia 85 metus. „National Counties“ skolina asmenims, kurių amžius siekia iki 89 m., tačiau neužskaito darbo užmokesčio, kurį gauna vyresni nei 70 m. asmenys (maksimalus „National Counties“ teikiamų paskolų laikotarpis vyresnio amžiaus klientams – 5 metai).

Finansų analitikų teigimu, JK bankai nesinaudoja proga aktyviai skolinti puikų kredito reitingą turintiems 65 m. amžiaus ir vyresniems žmonėms, kurių šiuo metu JK yra beveik 12 milijonų. „Barclays“ ir RBS paskolos gavėjų amžiaus riba – 70 metų, HSBC ir „Santander“ – 75 metai. 

Kitas, būsto krizę sprendžiančių JK gyventojų pasirinkimasvadinamasis „Mamos ir tėčio bankas“ (skolinimasis iš tėvų). Jungtinės Karalystės (JK) finansinių paslaugų kompanijos „Legal & General“ (L&G) duomenimis, vien 2016 m. tėvai ketina paskolinti savo vaikams 5 milijardus svarų pirmojo būsto įsigijimui. Vadinamasis „Mamos ir tėčio bankas“ šiais metais finansuos maždaug 25 proc. visų JK būsto paskolų sandorių. Vidutinė tėvų finansinės paramos vaikams suma – 17 500 svarų arba 7 proc. perkamo būsto vertės.

Prognozuojama, kad šiais metais „Mamos ir tėčio bankas“ suteiks pradinius įnašus (depozitus) maždaug 300 000 būsto paskolų, kurių bendra vertė sieks 77 milijardus svarų.

Jei „Mamos ir tėčio bankas“ būtų įteisintas kaip oficialus verslas, šis „bankas“ patektų tarp 10 didžiausių JK būsto paskolų teikėjų. Tačiau tėvų skolinimas vaikams pastaruoju metu patiria vis didesnį spaudimą, nes sparčiai kylančios būsto kainos neatitinka šalies gyventojų darbo užmokesčio augimo, juolab, kad pirmąjį būstą Londone ketinantys įsigyti asmenys iki 2020 m. per metus turės uždirbti 106 000 svarų. Prognozuojama, jog per artimiausius ketverius metus vidutinė Londone perkamo būsto depozito suma išaugs iki 138 000 svarų. Šiuo metu norinčių Londone įsigyti būstą pirkėjų vidutinės metinės pajamos turi siekti 80 000 svarų, o JK sostinės būstų kainos per pastaruosius penkerius metus augo 6 kartus sparčiau nei atlyginimai (visų Londono rajonų vidutinės būsto kainos ir vidutinio atlyginimo augimo santykį rasite čia).

JK nekilnojamojo turto sulėtėjęs kainų augimas – būsto kainų burbulo sprogimo pradžia?

Nekilnojamojo turto ekspertų teigimu, JK pasitraukus iš ES, JK būstų kainų burbulas, ypač Londone, gali sprogti, o tai sukeltų katastrofiškas pasekmes, jau paskolas paėmusiems ir būstus įsigijusiems šalies gyventojams. Tiesa, kol kas neaišku, ar, pavyzdžiui, Londone būstų kainų burbulo sprogimo efektas būtų toks pat, koks buvo Lietuvoje 2009-2010 m., kai nekilnojamojo turto kainos krito beveik dvigubai, o grąžinamų bankų paskolų dydis liko nepakitęs.

Nekilnojamojo turto ekspertai pabrėžia, kad JK, net ir išstojus iš ES, ir toliau gali pavykti pritraukti užsienio investicijas į nekilnojamąjį turtą, o šaliai sėkmingai išsilaisvinus iš ES reguliacinių normų galima tikėtis netgi sparčios nekilnojamojo turto rinkos plėtros, tačiau kokia kryptis bus pasirinkta, priklausys nuo šalies vyriausybės priimamų sprendimų. Šalies vyriausybei ir toliau spaudžiant privačios nuomos sektorių, užsienio investicijų srautai gali būti ne tokie įspūdingi, kaip tikimasi.

Nors žymaus JK nekilnojamojo turto kainų kritimo dar nėra, tačiau artėjant „Brexit“ britų žiniasklaidoje pasirodė pirmosios nerimo žinutės dėl tikėtino būsto kainų burbulo sprogimo. Nekilnojamojo turto tinklalapio „Zoopla“ duomenimis, šiuo metu namus parduodantys asmenys linkę sumažinti kainą vidutiniškai 25 265 svarais, siekiant kuo greičiau atlikti pardavimo sandorį. Palyginimui, dar šių metų sausį nuolaida parduodamiems namams neviršijo 4 000 svarų.

Didžiausios parduodamų namų nuolaidos buvo taikomos Barnet‘e (Šiaurės Londonas) – čia parduodamų būstų kainos vidutiniškai krito 10,82 procento, Coventry’je nekilnojamojo turto kainos vidutiniškai krito 10,43 proc. (27 320 svarų), Salford‘e – 10,39 proc. (16 634 svarais), Haverfordwest’e – 10,14 proc. (25 208 svarais), Blackpool’e – 9,59 proc. (15 202 svarais), Bishop Auckland’e – 9,58 proc. (14 391 svaru), Hull’e – 8,95 proc. (11 889 svarais), Hartlepool’e – 8,9 proc. (14 334 svarais), Oxford’e – 8,71 proc. (39 890 svarų), Romford‘e (Rytų Londonas) – 8,49 proc. (36 529 svarais).

Pasak JK nekilnojamojo turto ekspertų, laikotarpis iki „Brexit“ referendumo (ir iškart po jo), yra gana palankus pirmąjį būstą ketinantiems įsigyti asmenims ne tik dėl smuktelėjusių būsto kainų, tačiau ir dėl stambiųjų investuotojų delsimo laukiant būsimo referendumo rezultatų. 



Komentarai



Būstas

Sek facebook'e!
ANGLIJA.today
ANGLIJA.today/reklama
AT imonės
Sek facebook'e!